Công thức định giá nhanh chung cư một cách toán học

-

Giá trị của chung cư bao gồm nhà và đất. Thành phần "đất" trong chung cư cao hay thấp phụ thuộc vào "Hệ số sử dụng đất" (quy định chỉ tiêu quy hoạch được xây dựng bao nhiêu m2 sàn trên 1 m2 đất, hệ số này dao động trong khoảng 5-10x, các khu vực càng trung tâm, đng lớn hệ số sẽ càng cao, vũng lõi trung tâm hệ số này có thể cao hơn 10x). Một cách logic thì hệ số này càng cao, mật độ và số lượng CH càng dày thì giá trị căn hộ của bạn sẽ giảm xuống.

Phần "nhà" trong chung cư đc xác định qua chất lượng thiết kế và xây dựng. Đơn giá xây dựng chung cư có thể thấp nhất 6-7tr/m2 cho NOXH, căn hộ trung cấp 10-20tr/m2 và cao cấp có thể lên đến hơn 30tr/m2. Đơn giá này còn phụ thuộc vào chất lượng hoàn thiện không gian chung & riêng (bàn giao thô, hoàn thiện cơ bàn hay full nội thất). Một chỉ số quan trọng ng ta thường quên là tỷ suất giữa DT thương phẩm chia cho tổng DT sàn xây dựng ("Net-to-Gross Ratio"). Chỉ số này thể hiện chất lượng thiết kế và sự "hào phóng" của Chủ đầu tư cho các tiện ích. Hệ số này càng cao, chất lượng càng đi xuống. Ví dụ 1 dự án xd 100.000m2 nhưng chỉ có 60.000m2 thương phẩm thì sẽ nhiều tiện ích, view sẽ "thoáng" hơn và ít kẹt thang hơn nếu CĐT đẩy lên 70.000m2 hoặc cao hơn. 

Từ các yếu tố trên, công thức định giá chung cư tóm lại là:

 (L/K + D)/R

Trong đó
L: giá trị đất tại vị trí tương đương, thường giá đất xây chung cư sẽ cao hơn 30-50% so với nhà đất do giá trị thương quyền, tiền sử dụng đất cao hơn và chi phí pháp lý
K: hệ số sử dụng đất
D: đơn giá xây dựng
R: tỷ lệ "Net-to-Gross"

Lấy ví dụ chung cư khu vực Q9, đất nền khu vực tương đương có giá khoảng 65-100tr/m2. Hệ số sdđ các phân khu trung bình khoảng 8.5x, tỷ lệ R là khoảng 75%, chi phí XD dao động từ 12-18tr/m2, lấy mức trung bình 15tr/m2 thì giá trị theo công thức này = (100/8.5 + 15)/75% là 35tr/m2. 

Sự chênh lệch giữa giá trị này với giá thị trường là giá trị thương hiệu của CĐT, dịch vụ, hạ tầng giao thông và xã hội chung quanh.
Nguồn: Hieu Do - Managing Director at VinaCapital

Comments

Post a Comment

Popular posts from this blog

☆ Channel Audit: Nghiên Cứu & Phân Tích Kênh Bán Lẻ

-
Kênh Bán Lẻ thông qua hệ thống phân phối trung gian là mặt trận quan trọng mà doanh nghiệp phải đầu tư thiết kế đa dạng các hoạt động Trade tại cửa hàng, nhằm tác động để Shopper mua hàng, sau khi hàng hóa đã được NBL đồng ý listing lên quầy kệ. ❖ Việc đọc số liệu kênh bán lẻ nội bộ phản ánh tình hình kinh doanh tại kênh, đồng thời hình thành các giả định quan trọng về các vấn đề chưa thực hiện tốt tại kênh, để từ đó, team Sales & Trade sẽ tiến hành Nghiên Cứu & Phân Tích Kênh (Channel Audit) để giải đáp các giả định đó. Một số yếu tố quan trọng cần làm Audit, được tham chiếu trên cơ sở tạo ra tác động với Shopper & so sánh với đối thủ cùng chung phân khúc: ❖ 1. Planogram (Quầy Kệ): phản ánh số lượng sản phẩm được listing trên kệ, thu hút sự chú ý & tạo ra yếu tố đáng tin cậy cho Shopper.  Cần đếm số mặt Facing, tính thị phần quầy kệ vs đối thủ & toàn ngành hàng, check đủ số SKU được listing lên kệ, độ hụt hàng trên kệ & check hàng trong kho của NBL. ❖ 2. Mercha
Read more

15 CUỐN SÁCH GIÚP BẠN TRỞ THÀNH NGƯỜI GIỎI NHẤT TRONG MỌI LĨNH VỰC

-
1. TƯ DUY NHANH VÀ CHẬM “Tư duy nhanh và chậm” là cuốn sách tâm lý học tập hợp tất cả những nghiên cứu được tiến hành qua nhiều thập kỷ của nhà tâm lý học nổi tiếng. Khi đọc cuốn sách này bạn sẽ nhận ra rằng sự hợp lý và phi lý trong tư duy của chính bạn. “Tư duy nhanh và chậm” chỉ ra rằng mỗi con người đều có 2 hệ thống tư duy, 1 hệ thống hoạt động theo cơ chế tự động và mau lẹ, đây là lối tư duy không cần sự cố gắng, không thể tự động kiểm soát, có thể nói đây là lối tư duy thụ động. Một hệ thống khác hoạt động tập trung sự chú ý đối với những hoạt động tư duy, lối tư duy này đòi hỏi sự nỗ lực, như thực hiện những phép tính phức tạp, giải bài tập, nó thường gắn với kinh nghiệm chủ quan và tập chung của chủ thể. Giúp bạn nhận ra rằng cuộc sống hàng ngày của bạn trải qua như thế nào? Lối suy nghĩ của bạn bắt nguồn từ đâu? Nếu bạn là người quan tâm tới cách tâm trí hoạt động, cách con người giải quyết những vấn đề, đưa ra phán xét và tìm hiểu những điểm yếu mà tâm trí hay mắc phải như t
Read more

Mẫu thuẫn giữa chuỗi bán lẻ, tự xây kênh online, bán hàng qua MXH và kênh sàn TMĐT nên xử lý như thế nào?

-
  Hôm trước có 1 hệ thống thời trang hơn 100 cửa hàng có liên hệ với mình nhờ tư vấn nhờ bên mình phát triển kênh TMĐT trên SÀN . Mình bảo chịu không làm đc vì biết chắc sẽ Fail vì hiện CEO cũng chưa hiểu rõ sẽ phát triển trên Shopee/ Tiki / Lazada nó như thế nào . Và nửa năm trước mình đã thấy rất nhiều Hệ thống lên rồi lại phải đóng cửa tạm dừng kênh TMĐT trên Sàn để quay về với hệ thống bán lẻ cũng như online riêng của họ Rất nhiều công ty hiện chỉ nghĩ rằng đơn giản mình đang bán hàng tốt qua facebook , qua các cửa hàng offline, qua các kênh phân phối khác. Vẫn hàng đó thì chỉ bán thêm kênh sàn là cho hàng lên và bán thôi. Tuy nhiên đời không như là mơ. Có 4 mâu thuẫn chính khi bán sàn mà chủ doanh nghiệp cần biết được trước khi mon men lên sàn: -------------------------------- MÂU THUẪN ĐẦU TIÊN LÀ VA TÓE MÁU VỚI CỬA HÀNG OFFLINE -------------------------------- Bán lẻ tại cửa hàng khác hoàn toàn với bán trên shopee, khi việc khách hàng tới cửa hàng lựa chọn sản phẩm có hành vi kh
Read more